房地产入门基本知识

一、房地产业的基本概念及特性

1 、房地产基本概念

1）
、“房地产
”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而言 ，其要求特点就是不能移动位置
，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式 。

在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让 ，土地产权是我国所有
，至高无上不可以买卖的
。

2）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴 ，是指从事房地产经营 、开发
、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业
，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产 ，企业需要办公场所 、生产场所
、经营场所
，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象 ，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起
，就决定了它的地位。

2 、房地产的特性

（1） 不可移动性

（2） 独一无二性

（3） 寿命长久性

（4） 数量有限性

（5） 用途多样性

（6） 相互影响性

（7） 易受限制性

（8） 价值高大性

（9） 难以变化性

（10）保值增值性

二
、房地产业的分类

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业 。

房地产经纪业是房地产服务业的一种
。

房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让 、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍
、代理的经营活动。主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁 、置换等业务 。

房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分
。2001年8月15日建设部颁发的第97号令《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理
、中介服务人员资格管理、中介业务活动管理等的要求等内容做出了明确的规定，房地产行政主管部门是房地产中介服务的行业主管部门。

1 、中介服务人员的资格管理

①房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格 。凡从事房地产经济活动的人员 ，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效
。

经纪活动的人员
，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。

2
、中介服务机构的管理

设立房地产中介服务机构的条件：

①有自己的名称、组织机构：

②有固定的服务场所；

③有规定数量的财产和经费 。

④有规定数量的专业人员。从事房地产咨询业的，具有房地产及相关专业中等以上学历 、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的 ，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经济业务的
，须有规定数量的房地产经纪人
。

⑤法律
、法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当经房地产行政主管部门审察批准后 ，向当地工商行政管理部门申请设立登记 。在领取营业执照后一个月内
，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案
。

三、房地产代理

房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易 ，并由委托人直接承担相关法律责任的经济行为。

商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要形式
，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负肃商品房的市场推广和具体的销售工作 。

目前 ，在我国房地产市场上，最为普遍 、从业机构和人数最多的业务形式是房地产二级市场的商品房销 (预)售代理业务及房地产三级市场的存量房租售居间业务这两种形式
。其中
，从事商品房销售
、存量房买卖、租赁和交换业务是房地产经济行业中最主要的类型。

四 、房地产经纪人员技术能力与职责

凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效 。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件：取得房地产经纪入协理从业资格 ，是从事房地产经纪活动的基本条件
。

l、房地产经纪人员职业技术能力

① 具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平
，并具有丰富的房地产专业知识；

② 能够熟练掌握和运用与房地产经济业务相关法律
、法规和行业管理的各项规定；

③ 熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能；

④ 具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历 ，熟悉市场行情变化
，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌；

⑤有—定的外语水平。

房地产经纪人协理的职业技术能力：

①了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定；

②具有一定的房地产专业知识；

③掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能 。

2 、房地产经纪人员的权利

房地产经纪人享有以下权利：

①依法发起设立房地产经纪机构；

②加入房地产经纪机构 ，承担房地产经纪机构关键岗位；

③指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；

④经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；

⑤要求委托人提供与交易有关的资料；

⑥有权拒绝执行委托人发出的违法指令；

⑦执行房地产经纪业务并获得合理的佣金
。

房地产经纪人享有以下权利：

①依法发起设立房地产经济机构；

②加入房地产经纪机构
，承担房地产经济机构关键岗位；

③指导房地产经纪人协力进行各种经济业务；

④经所在机构授权订立房地产经济合同等重要文件；

⑤ 要求委托人提供与交易有关的资料；

⑥ 有权拒绝执行委托人发出的违法指令；

⑦ 执行房地产经济业务并获得合理的佣金；

房地产经纪人协理享有以下权利：

①有权加入房地产经济机构；

②协助房地产经纪人处理经济有关事务并获得合理的报酬；

3
、房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务

①遵守法律 、法规及有关行业管理的规定和职业道德规范；

②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经济机构执行业务；

③接受职业继续教育，不断提高业务水平；

④向委托人披露相关信息 ，充分保障委托人的权益
，完成委托业务；

⑤为委托人保守商业秘密。

五
、房地产市场的涵义

房地产市场的涵义有广义和狭义之分，

狭义房地产市场 ，是指专门用来进行房地产买卖、租赁 、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所 。

广义的房地产市场
，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体
、客体、媒介体 、价格
、资金运行机制等因素构成的综合系统。

六、房地产市场的特点

1 、市场信息不充分
。价格不公开 ，买卖方缺少沟通
，有时不能真实反映物业价值。

2、市场区域性强，因其不动固定 ，无法流通
，具有明显区域性 。

3
、市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长 ，投资大
。

4、市场垄断与竞争并存
，土地地产国家垄断。

5 、市场调节机制与计划调节机制共同作用 。

七
、房地产市场的分类

房地产市场分为地产市场和房产市场两大类

◆ 地产市场按流通形式划分，可以分为土地买卖市场 ，土地使用权出让市场（一级市场）和土地使用权转让市场（二级市场）
。

◆ 房产市场按流通形式划分房产市场可分为买卖市场
，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。

一 、房地产的概念

▲房地产的含义

房地产具体是指土地
、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益 。又称不动产 ，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性
。包括：

a) 土地

b) 建筑物及地上附着物

c) 房地产物权

注：房地产物权除所有权外
，还有所有权衍生的租赁权、抵押权 、土地使用权
、地役权、典当权等。

▲房地产业与建筑业的区别

房地产业是指从事房地产开发 、经营
、管理及维修、装饰 、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系 ，又有区别 。建筑业从事勘察、设计
、施工、安装 、维修等生产过程
，它的生产结果是建筑物或构筑物
。房地产业是发包方，建筑业是承包方 ，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业
，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

▲房产
、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地 ，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段）
，又包括已开发和待开发土地 。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

a) 实物形态上看 ，房产与地产密不可分；

b) 从价格构成上看
，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的
。

差异包括几个方面：

a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。

二 、房地产的特征

▲房地产的自然特征

a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性 。

▲房地产的经济特征

a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性

注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律
。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

三
、房地产的类型

按用途划分：

a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产

房地产住宅的层数划分的规定：

低层住宅为1-3层?

多层住宅为4-6层?

小高层住宅为7-11层

中高层住宅为12-16层?

16层以上为高层住宅

房地产土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地 ，其土地使用年限按国家规定执行 。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技 、文化
、卫生、体育用地五十年；商业 、旅游
、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年
。

四、房屋建筑结构分类标准

类 型 内 容

编号 名称

1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

2 钢 、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的 。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的
。包括薄壳结构
、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

4 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成
，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造 ，住是用钢筋混凝土建造

5 砖木结构 承重的主要结构是用砖 、木材建造的 。如一幢房屋是木制结构房架
。砖墙
、木柱建造的

6 其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构 、窑洞等

五
、房地产专业名词

1、常用名词

◆五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；

◆两书：a《住宅质量保证书》 、b《住宅使用说明书》；

◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证
，是房地产权属的法律凭证；

◆房地产市场：主要包括地产买卖
、租赁市场 。含一级市场、二级市场和三级市场；

◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议 、招标
、拍卖的方式 ，以土地使用合同的形式
，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

◆三级市场：是指单位 、个人之间的房地产产权转让、抵押
、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用 、收益和依法处分的权利；

◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限 ，包括开发权
、收益权、处置权
。政府以拍卖 、招标
、协议的方式
，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的 ，土地使用者可申请续用
，经批准并补清地价后可以继续使用；

◆三通一平：是指水通、电通 、路通及场地平整；

◆七通一平：是指水通
、电通、路通 、排水通
、排污通、通讯通 、煤气通及场地平整；

◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图 。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者 ，受让者只能在红线范围内施工建房；

◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值
。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积
，其容积率为2.0）

◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台
、挑廊、地下室 、室外楼梯等。且具备有上盖
、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑 。

◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上 ，建筑用地净面积为8万平方米
，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率
。绿地面积的计算不包括屋顶 、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）

◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；

◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时 ，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积
，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积 ，包括套（单元）内的使用面积
、墙体面积及阳台面积；

◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积
，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：

A 、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算 ，墙体有复合保温
、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

B 、 烟囱
、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

C 、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

D、 住宅使用面积包括：卧室
、起居室、厨房 、卫生间
、餐厅、过厅 、过道
、前室、贮藏室等。

单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积 。

◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积
，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积
。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；

◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

◆层高：层高是指住宅高度以“层 ”为单位计量 ，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 。

◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

电梯井 、楼梯间
、垃圾道、变电室 、设备室
、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％
。

◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 。

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路 、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地
。

◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

◆玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置
，它是一个缓冲过渡的地段 。居室是家庭的“领地
”，讲究一定的私密性 ，大门一开
，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余
。玄关一般与厅相连 ，由于功能不同
，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞
、挂雨衣、换鞋 、搁包的地方。平时 ，玄关也是接受邮件
、简单会客的场所 。

◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止
，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同
。期房在港澳地区称作为买“楼花” ，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目 。

◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房
，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同
。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

◆毛坯房是指没有装修的房 。

◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益 ，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织
。业委会的权力基础是其对物业的所有权
，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型 ，基础设施提供业主最基本的健康生活需求
，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用 。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费 ，将影响房产的整体品质。会所的设置
，还要考虑工程分期施工的因素
。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放 ，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所
，会所也给业主提供了良好的社交场所 。

◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住
。

◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移 ，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地 、房屋 。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人
。

（1）国有土地使用权出让；

（2）土地使用权转让
，包括出售
、赠予、交换；

（3）房屋买卖；

（4）房屋赠予。

2 、房子的种类

◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类） 。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本
、由政府补贴的非盈利性住房
。

◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策 、向城镇中低收入家庭出售的住房。

◆使用权房是指由国家以及国有企业
、事业单位投资兴建的住宅 ，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房 。

◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权
，产权人对这两项权利享有占有
。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的 ，不受其他任何人的干涉和影响
，产权人可以转让 、出租、抵押
、典当等方式合法处置自己的房地产权利 。

◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以 ，商品房是80年代以后才出现的
。其价格由成本、税金 、利润
、代收费用以及地段、层次 、朝向
、质量、材料差价等组成。

◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度
，实行政府 、单位
、个人三方面共同承担，通过筹集资金 ，进行住房建设的一种房屋 。职工个人可按房价全额或部分出资
，政府及相关部门用地、信贷 、建材供应
、税费等方面给予部分减免优惠
。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的 ，拥有全部产权
，个人部分出资的，拥有部分产权 。

集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价
。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格 ，其产权为房改成本价房 。

◆公房又称公有住宅、公产住房 、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建
、销售的住宅
，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅 ，向本企事业单位的职工出租出售
。

◆房改房是有一定的福利性质的
，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋 、集资建房等 。

房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权
。

◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。

六
、房地产面积的测算

1、 计算全部建筑面积有哪些？

1） 永久性结构的单层房屋 ，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算 。

2） 屋内的夹层 、插层
、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

3） 穿过房屋的通道
，房屋内的门厅 、大厅，均按一层计算面积
。门厅
、大厅内的回廊部分 ，层高在2.20米以上的
，按其水平投影面积计算。

4） 楼梯间、电梯（观井梯）井 、垃圾道
、管道井均按房屋自然层计算面积 。

5） 房屋天面上，属永久性建筑 ，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间 、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位
，按外围水平投影面积计算
。

6） 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积 ，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积 。

8） 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊
，均按其柱的外围水平投影面积计算
。

9） 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

10） 地下室
、半地下室及其相应出入口 ，层高在2.20米以上的
，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算 。

11） 有柱或有围护结构的门廊，门斗 、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算
。

12） 有玻璃幕墙
、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的 ，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时
，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的 ，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算
，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

13） 属永久性建筑有柱的车棚 、货棚等按柱的外围水平投影面积计算 。

14） 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的 ，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算
。

15） 有伸缩的房屋
，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2
、计算一半的建筑面积有哪些？

1） 有盖无柱的外走廊、檐廊 、扫顶盖水平投影面积一半计算面积 。

2） 独立柱在雨篷 ，单排柱的车棚
、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

3） 未封闭的阳台
，按其水平投影面积一半计算面积
。

4） 建筑物外有顶盖，无柱的走廊 、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

5） 建筑物间有顶盖的架空通廊 ，按其投影面积的一半计算面积 。

3
、不计算建筑面积的有那些?

1） 空出房屋墙面构件、艺术装饰
，如柱 、垛、无柱雨篷
、悬挑窗台等
。

2） 检修、消防等室外爬梯。

3） 没有围护结构的屋顶水箱 、建筑物上无顶盖的平台（露台）
、游泳池等 。

4） 建筑物如独立烟囱、油罐 、贮油（水）池 
、地下人防干道、支线等
。

5） 舞台及后台悬挂幕布 、布景的天桥
、挑台。

6） 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台 。

4 、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯
、内外廊、公共门厅 、通道、电梯
、配电房、设备层 、设备用房
、结构转换层、技术层 、空调机房
、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室 、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间
、电梯机房、水箱间等
。

5 、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库
、非机动车库、公共开放空间 、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积
、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。