什么是商业用房

商业用房是指各类商店 、门市部
、饮食店、粮油店 、菜场
、理发店、照相馆 、浴室
、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋 ，以及办公用房
，如写字楼等，还包括车库等 。

1.用途

商业用房主要从事商业行为
。如商店 、饭店、诊所 ，作为经营场地
，用于投资做生意。

2.水电费

商业用房，水电费都是按照商业用水
、用电的标准来收取的 ，一般要比普通住宅的贵 。

3.土地使用年限

房屋的使用是没有年限限制的
，可是土地产权的使用是有年限的
。通常商业用地为40年。

扩展资料：

广义的商业营业用房，其概念范畴不仅包括零售商业 ，还包括娱乐业、餐饮业 、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅
、体育场所、浴室
，以及银行 、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所 。

对商业营业用房历史的回顾，也就是从古至今老百姓所说的商铺 ，是经营者为顾客提供商品交易服务的场所
。商业营业用房的概念我们可以发现
，商业营业用房已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品 ，增加到经营服务商品
、体验商品的层面。

很显然
，以上不同经营商品的形态将直接影响商业营业用房的位置、交通条件 、定位
、大小、空间 、结构
、装修方法、风格 、商品类型、配套条件等 。商业营业用房，由“市 ”演变而来 ，《说文》将“市
”解释为“集中交易之场所”
，也就是今日之商铺。

百度百科-商业用房

什么是商业房地产？

商业用途一般指 用于店铺 办公等用途
。

一
、土地使用年限为40年，工业用地50年 一般住宅用地为70年。

二 、其交易买卖的费用也要 比一般住宅高 ，升保值潜力也比住宅要好 。

但是这种住房有一个弊端就是物业费 、水电费等一般要比普通住宅的贵
。

扩展资料：

关于商业用房的另一种解释：商业用房是指房地产开发公司开发的供商业
、粮食、供销 、饮食业等部门对外营业用的商店
、门市部、粮店 、书店
、供销店、饮食店等房屋。一般指底层临街的房屋 。

根据最新的工商行政管理局要求
，公司的注册地址必须在商业用房中，而不能注册在住宅中
。住宅若用于注册公司 ，必须在征得所有邻居同意的情况下，做“住改商 ”登记
，才可以用于注册公司。

商业用房的土地使用年限为40年 。

广义的商业营业用房，其概念范畴不仅包括零售商业 ，还包括娱乐业 、餐饮业
、旅游业所使用的房地产
，盈利性的展览馆厅、体育场所 、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所
。

对商业营业用房历史的回顾 ，也就是从古至今老百姓所说的商铺
，是经营者为顾客提供商品交易服务的场所。商业营业用房的概念我们可以发现，商业营业用房已经经历了很大的发展 ，已经从最初的经营物品商品
，增加到经营服务商品
、体验商品的层面 。

很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商业营业用房的位置、交通条件 、定位
、大小、空间 、结构
、装修方法、风格 、商品类型
、配套条件等
。商业营业用房 ，由“市
”演变而来
，《说文》将“市”解释为“集中交易之场所 ”，也就是今日之商铺。

百度百科——商业用房

如何开发商业地产

概念商业地产是以全面融合地产业与商业为特色的地产形式 。现在正悄然成为房地产市场的新宠。然而 ，随着商业地产掀起的这一轮投资热潮，某些主要城市却因过量开发而导致市场风险危机的大增
。

商业房地产的产生

据新华社相关信息报道：近年来
，新近落成的大型综合购物中心正在迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求 ，这给房地产行业留下了巨大的市场空白
，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业应运而生。

商业房地产的发展

据了解，2008年1-2月全国房地产投资完成2374亿元 ，占第三产业投资的比重为50.3%
，同比上升3.9个百分点 。房地产投资同比增长32.9%，增幅提高8.6个百分点
。2008年2月份 ，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%
，涨幅比1月低0.4个百分点;环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。

2007年中国商业地产市场投资总体稳定增长 ，全国商业用房的投资总额是2,775.56亿元
，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右 。这与当年消费品零售总额同比16.8%的增长幅度非常接近
。2007年中国商业地产行业还有两个特点：一是主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落 ，市场透信价格相对平稳。另一个是市场结构的区域性差异较大，以2007年投资额增幅为例
，北京略高于10%，上海为2.5% ，天津则为78% 。这是因为北京奥运预期提前消化
，上海商业发展出现饱和，而天津有滨海新区的发展概念
。

房地产发展存在的问题

随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市 ，中国零售业全面对外开放
，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式 、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式 ，正悄然成为房地产市场的新宠儿 。然而
，随着中国商业地产掀起的这一轮投资热潮，商铺地产
、购物中心地产、写字楼 、工业地产等在某些主要城市却存在了过量开发导致市场风险危机大增
。

通过市场调研可以看到 ，目前中国商业地产过热。在商业营业面积供给迅速增加的同时
，空置率也在上升 。08年以来，商铺供给过剩的情况继续发展。这些情况 ，意味着中国商业地产已进入风险与机会并存的时期，不久将会受到双重考验
。

现阶段中国商业企业发展变化非常大
，零售市场的企业集中度将近一步提升，将近一步影响上游制造商和批发商的市场格局;而成熟的大型零售商之间的竞争 ，将近一步向“质
”的方向发展。与此同时
，外资流通企业在扩大市场份额的同时，也在向流通环节的上游渗透;流通相关行业的发展也面临着近一步洗牌 ，重点即在于横跨流通和房地产的商业地产领域 。在零售商发展求“质”的年代
，商业地产商如果还在继续单纯求“量 ”和“面积”的比拼，而忽视对零售商客户的专业服务 ，必定会陷入发展困境
。

目前中国商业地产已进入风险期
，存在着越建越多，越建越大 ，越建越洋
，越建越窄的倾向。主要表现为总量接近饱和，结构多方失衡 ，泡沫凸现，空置率上升 。实际开发时
，许多开发商往往片面注重零售店铺对整座商业用房的吸引作用，一味地讲求宽敞豪华
。不仅抬高了底商房价 ，也抬高了整座商业房产的价格(包括公寓、写字间等)
，从而造成商业地产结构失衡，租购需求减少 ，闲置率不断上升。零售商业过分集中于对购物中心的开发
，有条件的大干快上，不具备条件的也一拥而上 ，致使全国许多城市购物中心遍地开花 。

有关部门统计的40余座城市
，每年新增80多家购物中心，一些人口只有20多万的城市却建了几个购物中心
。有的购物中心一天流水只有近 1万元 ，不少购物中心有场无市
、有商无业
，倒闭、转向的不在少数，浪费了大量投资。

房地产与金融的关系

在商业地产被广泛看好的条件下 ，金融方面的风险会更大 。金融风险来自两个方面，第一是人民币升值风险
，由于升值，不少国际热钱还有一些基金等会来投资中国的商业地产
。但是这些资本一旦达到目标收益 ，抽掉资金后会使得商业地产市场脱力而塌陷。第二是加息
，目前中国处于加息通道，加息的后果可能会导致商业地产开发的投资成本过高 ，开发利润下降或投资贷款(按揭)的利息负担过重
，造成商铺造不起来，产生商铺少没人投资的局面 。开发商的资金困境又将风险转嫁给银行。

商业用房与居民住房的区别

商业用房与居民住房不同 ，购买商业用房的投资性较强 、经营风险较高
，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险
。在目前房地产价格持续较快上涨的背景下，银监会出台规定是为了进一步防范商业用房贷款风险。

处理房地产问题的关键

针对房地产问题所引发的一系列问题 。

首先 ，银行最好在发放商业用房贷款与商业营业用房相关的信贷业务方面谨慎行事
。由于全国商业营业用房投资增速迅速回落
，空置面积上升，因此 ，从整体上看，商业房地产的投资风险高于住宅投资。特别值得关注的是
，中国商业零售业已进入微利时代，微薄的商业利润往往难以支撑高昂的商场租金支出 ，开发商投资商铺的盈利空间极为有限 。因此除谨慎介入北京
、上海、广州等东部特大城市中心区域的高品质物业开发外
，应严格控制信贷资金投向商业房地产开发，尤其是大型商铺的开发
。同时由于我国办公楼投资主要向北京 、上海
、广东、浙江 、江苏等五省市聚集 ，以上城市基本主导了全国办公楼市场
，因此是商业银行拓展办公楼类信贷业务的重点地区。

其次，重点发展盈利能力较强的优势企业信贷业务 ，把握行业资产重组契机
，合理调整客户结构 。由于近年来房地产开发企业的经营效益出现了分化，大多数企业处于微利水平 ，因此商业银行应有选择地发展房地产信贷客户
。应加大对主业优势突出
、盈利能力较强、资质等级高 、信用记录好
、具有土地、品牌 、管理等优势的龙头企业的信贷支持力度
，力争与其建立长期的战略性合作关系，谨慎介入进入房地产行业的时间较短以及不以房地产开发为主业的企业集团的房地产开发项目。

最后是注意对房地产企业多种形式的资产重组 。因为它对商业银行的发展既是机遇又是挑战
。从正面影响看 ，围绕盘活土地资源、企业战略转型及业务结构调整展开的资产重组在为优势企业的发展创造条件的同时，也消化了一部分亏损严重
，效益
、效率低下的企业。有利于优选目标客户、优化信贷资产结构 、提高资产质量 。从负面影响看，部分企业借资产重组之机逃废银行债务的行为将导致信贷资产的巨大损失。为防止不良资产的出现 ，部分经营业绩不好
、面临被兼并或破产的企业应引起商业银行的高度重视
，围绕这些企业进行信贷资产重组刻不容缓
。

一.商业地产是一个具有地产开发、商业运营与资本运作三重特性的综合性行业，着眼于长期发展战略 ，它兼有地产 、商业
、投资、运营 、模式可复制等方面的特性
，完全不同于众所周知的住宅地产。中国内地正式使用商业地产的

概念开始于1999年，以大连万达集团为代表的房地产企业 ，开发了效仿美国商场（Mall）操作模式的“订单式商业地产
” 。商业地产兴盛于2004年WTO全面对外资开放商业零售以后
，全国各大房地产开发商纷纷应势调整战略，陆续

推出其商业地产品牌 ，到目前为止
，中国大陆正处于商业地产高速发展时期
。

二.地产开发商在开发商业地产时，要考虑项目的地理位置
、商业定位、规划设计 、招商策略
、运营管理等

三.各类商业业态解析

1.

百货公司：是指在一个建筑物内 ，几种或若干个专业的商铺向顾客提供多种类、从品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种 、多门类的综合性商店和大、中
、小型综合经营的商店 。百货公司的理想营业面积为30000

至40000平方米（视地区市场而定）；特点--- 整体规划、统一管理 、而以联营即扣率（提成）为主要经营模式，亦有少部分租赁空间；类型---

大众百货（卖场货品主要以大众消费品为主
，进场品牌趋于平民化）；时尚百货物（

以前卫时尚为经营理念，经营特色主要以白领喜好的时尚品牌为主 ，如太平洋百货
、百盛百货、东方商厦 、伊势丹百货
、巴黎春天百货）；精品百货（以高贵服务理念为主导
，经营高档精品品牌，差别在于其卖场一楼品牌主要以国

际一、二线品牌为形象亮点 ，目标消费群体定位在中高收入阶层
，实行VIP会员制客户管理系统和服务管理系统）

2.购物中心SC：是指多业态 、多业种
、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或高密度住宅区内 ，由专业经营团队系统地有计划地开发、管理 、运营
，向消费者提供综合性服务，理想营业面积一般在100000平方米以上 ，一般楼层多

至七八层
，空间呈纵向规划
。购物中心类似于shopping

mail，但一般设在市区内 ，具备几个主力店，并有雄伟的殿堂及大片挑空区
，以客层档次为商品楼层划分，也会有国际一线品牌为主力商品郡 ，结合大量餐饮
、娱乐、文化 、

休憩、购物
、影院为一体的全业态多功能商场
，并以租赁结合扣率为主的经营模式，多业种及特色大店（店中店）组合而成 ，并有大型地下停车场。如深圳万象城；

3.综合商城（摩尔）指在一个建筑群或一个大型建筑物中
，一般楼层不超过三层，空间呈横向规划；由一个管理机构组织、协调和规划；把一系列的零售商店 、服务机构组织在一起 ，提供购物
、休闲、娱乐 、饮食等各种服务的一站

式消费中心 。理想营业面积在20000平方米以上
。功能全---集购物和其他商业服务
，甚至金融
、文化功能于一体，进行全方位服务。开发步骤（1.用地选择性

2.确定类型；3.承租户服务与制定承租政策法规；4.金融支持与财务分

析；5.分析人才需求 ，建立人才培养计划；6.制定发展战略）

4.大卖场---大卖场以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色
，并以超低价促销与平价销售的综超形态经营，其机构侧重中央采购及营业控管系统 ，帮连锁效应由此产生 。理想营业面积：15000—25000平

方米（依城市级别而定），单品数约20000个以上单品
。大卖场经营管理具备的基本特征是：低成本 、低利率
、大流量。

5.社区超市---是以顾客自选方式经营的社区型零售商场
，又称自选商场，理想营业面积为500-2000平方米不等 ，经营策略（1.低价销售员；2.贴心服务；3.塑造品牌）

6.仓储批发店
，又称为仓库商店，仓库批发店的经营方式是避开与大型百货商场竞争的焦点 ，转而搞薄利多销的特色经营 。

7.专业店

就是以经营某一大类商品为主的业态
，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售形态。如电器、鞋类 、运动类
、家居类、建材类 、化妆品等
。

8.精品广场：一般以高收入群体为目标消费者 ，常销售高级时装、饰品
、手表珠宝、皮包 、手套
、领带、皮鞋和化妆品等
，其经营形式有独立经营也有设店精品专柜等。

9.名品折扣店：专指由销售过季 、下架
、断码名牌商品组成的购物中心，因此也被称为名品折扣店 。

10.批发业态:如义乌小商品批发城 ，武汉汉正街批发市场

11.文化主题业态：指商业项目充分挖掘所处城市的地理优势和人文资源优势
，依托城市历史的深厚底蕴，结合现代文化商圈全新理念基础 ，打造以城市文化概念为主题，集多业种为一体的主题商业圏
。如南京1912
，秦汉唐。

12.旅游商业业态

13.地铁沿线商业业态

14.商业街

15.住宅区底层商业